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金九银十租房季，关于租房，你需要知道这些重要民法知识

来源：领者教育 发布时间：2021-02-22 16:16:48

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一、情景引入

毕业生小田与房东王大订立房屋租赁合同，约定租期2年。

半年后，王大将该出租屋出售给潘二，但没有通知小田。

不久，小田以其房屋优先购买权受侵害为由，请求法院判决王大与潘二之间的房屋买卖合同无效。

请问，小田的诉求能得到法院支持吗？

今天，我们就来聊聊关于租房的民法知识。

二、房屋承租人的权利

（一）买卖不破租赁

构成要件	①租赁合同有效； ②租赁物已被出租人交付给承租人，承租人占有、使用中； ③租赁期间，因买卖、继承或赠予等原因导致租赁物的所有权发生变动。
法律效果	原来的租赁合同的内容维持不变（租金、期限等），出租人替换为新的所有权人。
例外情形	下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则： ①租赁物被没收、征收 ②租赁物先抵押后出租，且抵押权已经登记 ③房屋在出租前已被法院查封

（二）优先购买权

房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同的存续期间，出卖人出卖、拍卖房屋（不包括继承、赠予）或者与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务，应提前在合理期间通知承租人（不需要同意），承租人享有同等条件优先受让的权利。

法律效果	优先购买权是“形成权”（仅看承租人单方意愿），承租人行使优先购买权的，则自动在出租人与承租人之间成立房屋买卖合同。
法律救济	出租人出卖租赁房屋未在合理期间内通知承租人，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院不予支持。

所以，因为王大在租赁期间出卖出租屋给潘二，且没有提前通知小田，小田的优先购买权受到了侵害，他有权要求王大承担赔偿责任。

但是，他无权请求法院确认王大与潘二签订的房屋买卖合同无效。

三、房屋承租人的义务

除了享有权利外，承租人还要承担哪些义务呢？

用法遵守义务	承租人应按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受损的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
保管义务	承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
返还义务	租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质适用后的状态。

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四、非法转租

如果小王在房屋租赁期间，因工作变动需要更换住处，未经过房东王大同意，将该出租屋擅自转租给了小宇，民法对此有何规定呢？

非法转租时，发生以下法律后果：

转租人与次承租人之间	转租人小田与次承租人小宇之间的租赁合同有效，小田负有使小宇取得对租赁物使用、收益权利的义务，若小田不能使小宇取得使用、收益的权利，则小宇有权向小田请求损害赔偿。
出租人与承租人之间	承租人小田擅自转租是严重违约行为，出租人王大有权终止合同，并可以请求损害赔偿;出租人王大不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因小田转租而受影响。
出租人与次承租人之间	次承租人小宇的租赁权不能对抗出租人王大，在王大终止租赁关系时，王大可以直接向小宇请求返还租赁物。

原来，生活中看似平常的租房现象，也蕴含那么多的民法理论呀~

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